Nota fiscal da cota não será automática para todo condomínio.

A Receita Federal incluiu as receitas de condomínios edilícios no cronograma de implantação da Nota Fiscal de Serviços Eletrônica, a NFS-e. A data indicada é 1º de dezembro de 2026 e abrange cobranças de taxas, demais valores condominiais e outras receitas. A informação provocou dúvidas entre síndicos e administradoras, principalmente sobre uma possível nota fiscal para cada unidade.

O prazo está confirmado, mas sua presença no calendário não transforma automaticamente todo condomínio em contribuinte do Imposto sobre Bens e Serviços, o IBS, ou da Contribuição sobre Bens e Serviços, a CBS. O cronograma define quando o documento fiscal deve começar a ser utilizado nas operações alcançadas. Para descobrir quem está obrigado, é necessário analisar a Lei Complementar 214, com as alterações posteriores.

Rateio comum permanece como regra geral

O condomínio que apenas arrecada cotas dos moradores para ratear limpeza, segurança, funcionários, energia das áreas comuns e outras despesas ordinárias não realiza, por esse fato isolado, uma venda ou prestação de serviço aos condôminos. Na regra geral, ele não é contribuinte dos novos tributos e não passa a emitir nota fiscal da cota somente porque chegou dezembro. l

A situação muda quando existem receitas obtidas fora do rateio tradicional. Entram nessa análise valores provenientes de antenas, publicidade, estacionamento explorado comercialmente, locação de espaços para terceiros e outras atividades econômicas. A legislação utiliza um limite: se as cobranças feitas aos próprios condôminos representarem menos de 80% da receita total, determinadas operações do condomínio podem entrar no regime tributável.

Isso equivale a verificar se as receitas externas superam 20% da arrecadação total. Entretanto, ainda não está esclarecido oficialmente se o cálculo será mensal, trimestral, anual ou seguirá outro período. Não posso confirmar essa periodicidade enquanto não houver regulamentação específica.

Opção pelo regime regular exige avaliação

O condomínio também pode optar pelo regime regular do IBS e da CBS. Nesse caso, os novos tributos incidem sobre taxas e demais valores cobrados de condôminos e terceiros, conforme as regras aplicáveis. Essa decisão não deve ser tomada apenas para cumprir o calendário da NFS-e.

A escolha precisa considerar créditos tributários, perfil das despesas, receitas, impacto financeiro e aumento das obrigações administrativas. O síndico deve solicitar uma análise contábil e tributária por escrito antes de levar eventual opção à assembleia. A administradora pode fornecer informações, mas o enquadramento não deve ser decidido com base em mensagens de grupos ou interpretações genéricas.

Formato da emissão ainda precisa ser detalhado

A página oficial da reforma tributária informa que o leiaute voltado às receitas condominiais tem divulgação prevista para 1º de outubro. Até o momento da apuração, não foi possível confirmar se o condomínio enquadrado emitirá uma nota por unidade, uma nota consolidada por período ou seguirá outra sistemática.

Por isso, não é correto anunciar desde já que cada morador receberá uma NFS-e mensal. Também não é seguro ignorar o assunto até dezembro. A providência imediata é separar contabilmente as cotas das receitas de terceiros, levantar contratos de exploração de áreas comuns e calcular quanto cada fonte representa na arrecadação.

O condomínio deve ainda revisar seu cadastro, conversar com contador e administradora e acompanhar as novas orientações da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS. Caso seja confirmado o enquadramento, será necessário organizar sistemas, responsabilidades, armazenamento dos documentos e comunicação aos moradores.

O calendário fiscal já existe. A obrigação concreta, porém, depende da realidade financeira de cada empreendimento. Fazer esse diagnóstico agora evita tanto o custo de implantar uma rotina desnecessária quanto o risco de descobrir uma exigência válida somente quando o prazo estiver próximo.